15 五月

2020多伦多地税知多少 — 税率居然会影响房价?

想知道税率到底会对您想购买的物业带来什么样的影响?我们首先来了解一下税率是怎么来的?

在安省,地税的收益主要是用于政府每年对社区提供供水、供电、道路建设管理、绿化建设管理、以及教育师资等等一切的社区配套服务所需。我们支付的地税一般分为三部分用途:物业所在区域的城市建设费、安省城市建设费、以及教育费。而税率的计算则是根据政府社区建设和服务开销的预算和房产评估价值的改变而对应变化的。因此,在人口基数较大、住宅物业数量较多、房产总值较高的地区,相应的税率会较低;而相对城市规模较小、人口基数小、物业均价较低的地区,税率则通常较高。

 

我们先来看看安省各城市2019年各区税率一览表:

根据各城市2019年的税率,安省税率排名最低的几个城市分别是:

1.  多伦多(Toronto):0.614770%,2019年平均房价 $915,481,价值 $100万的物业地税约 $6,148/年。

2. 万锦市(Markham):0.659822%,2019年平均房价 $914,776,价值 $100万的物业地税约 $6,598/年。

3. 米尔顿(Milton):0.685776%,2019年平均房价 $775,964,价值 $100万的物业地税约 $6,858/年。

4. 列治文山(Richmond Hill):0.685776%,2019年平均房价 $1,082,677,价值$100万的物业地税约$6,884/年。

5. 旺市(Vaughan):0.696147%,2019年平均房价$1,017,886,价值$100万的物业地税约$6,961/年。

6. 奥克维尔(Oakville):0.734441%,2019年平均房价$1,072,135, 价值$100万的物业地税约$7,344/年。

 

 

而安省地税税率最高的几个城市排名前五的则是:

1.  温莎(Windsor):1.789394%,2019年平均房价$337,923,价值$100万的物业地税约$17,894/年。

2. 桑德贝(Thunder Bay):1.598484%,2019年平均房价$253,000,价值$100万的物业地税约 $15,985。

3. 苏圣玛丽(Sault Ste. Marie):1.529349%,2019年平均房价$188,598,价值$100万物业地税约 $15,293。

4. 北湾(North Bay):1.501246%,2019年平均房价$246,750,价值$100万的物业地税约 $15,012。

5. 萨德伯里(Sudbury):1.461888%,2019年平均房价$283,614,价值$100万的物业地税约$14,619。

6. 圣凯瑟琳市(St. Catharines):1.421180%,2019年平均房价$386,400,价值$100万物业地税约$14,212。

 

显而易见,在安省,人口基数最大、发展速度最快、人均收入最高的区域,税率通常偏低。这些区域是大部分房产投资人偏爱的区域,也是华人买家相对喜爱的区域。这些区域由于城建设施完善,人口基数大,所以人均分摊的城市建设费用就会相对较低。而这些区域稳定的房价走势,也使得税率比重大幅度减少,几乎只占税率高的城市2019年税率的三分之一。(多伦多税率0.614770% vs. 温莎税率1.789394%)

 

反之,像是在温莎、圣凯思林市、甚至是一些二线的投资热门区域,或是Pickering(1.103511%),Ajax(1.107287%),Whiteby(1.139696%)等社区,离多伦多较远,物业平均价格相对较低,人口基数相对较少,城市建设相对较慢,失业率相对较高。这些地方人少了,但政府的基准设施开销并不会相应减少,所以地税税率也相对较高。价值相等的物业,地税却可高达物业估价值的近2%。这就是为什么在某些城市,价值$50几万的物业和多伦多价值近$120万的物业每年的地税开销竟高度相似。这也是有经验的加拿大房产投资人之所以会有 “离大城市较远的地区,物业持有成本会较高” 这种说法的原因之一。

 

 

在房产交易中,地税属于物业的固定开销(fixed expense),且不会对房产增值有直接的正面影响。反之,房价越低的区域,税率通常会越高,甚至还会对未来房价产生一定的负面影响。

 

拿上述的圣凯瑟琳市举例,假如投资者A君于2015年在圣凯瑟琳市购入价值$250,000左右的物业,每年地税开销约$3,553加币左右。作为近5年多伦多投资者的退休圣地,2015年至2019年房产增值比近52%,2019年该物业市值$380,000,预计投资总收益是$13万,而5年的地税开销就占去总收益的近14%。

 

假设投资者B于2015年相同的时间在多伦多购置一处市值相同,约$25万左右的物业,每年地税开销约$1,537。多伦多在2015至2019年,5年间房产增值近68%,2019年该物业市值约$420,000,预计投资总收益是$170,000,5年的地税开销只占去总收益的4.5%左右

 

在以上的案例举例中,B君位于多伦多的物业比A君位于圣凱瑟琳的物业5年在税率上面节省了近10%的隐性开销,让收益更大化。

在这里,估价师地产Sandy Huang给大家分享一个地税自我检测的小公式,大家不妨也来测测看,你的房产投资是否已经达到了收益最大化:

房产估价值  x  税率  =  年度地税总额


投资过程中,经营成本越小,投资收益就越大。地税作为房产投资中不可避免的硬性开销,和房价之间紧密奥妙的关系,你读懂了吗?想了解你心目中下一个投资目标的城市发展及税率走势,在投资过程中知己知彼,立于不亏(bai)之地?长期与各大银行、金融机构合作进行房产价值评估的估价师地产经纪Sandy Huang助你一臂之力,为你的房产投资保价护航。

 

 

*数据来源:Zoocasa,多伦多地产局,安省各大城市地产局