14 五月

2020多伦多地税知多少 — 什么是Assessed Value?

一转眼,2020年已经过去将近一半,相信住在多伦多的大家都已经收到了新的地税单了。可是,我们每年的地税(property tax)到底是怎么计算出来的呢?作为房产每年固定开销的一个重要部分,在房产买卖中,我们应该如何分析和预测相中物业未来的地税走势呢?今天,执照房产评估师、房产经纪Sandy Huang和你分析一下关于地税的那些小秘密。

 

在安省,地税(property tax)是根据房产的评估价值(assessment value)以及每年政府的地税税率(property tax rate)计算的。

房产的评估价值(assessment value)是有安省受权的独立监管部门MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)每四年进行一次,然后以这个评估价值作为基准价格,然后最近一次的评估价值和对上一次评估价值之间的 差价平均值作为这个税务周期的房产评估价值,也就是我们平时会看到的税务评估价(phrase-in assessment value)。

在这里,我们用一个简单的例子帮助大家理解这个关于地税的小秘密。通常在房产买卖中,买家的经纪人一般会为对买家的意向物业做一个详细的调查,并调出MPAC的 Property Detail Information,包括它的建造年份、过往买卖记录,等等。在这一份数据报表里面,我们通常会看到下面这一段文字:

我们可以看出,这个实际的物业2016年的评估价值(Assessed Value)是$601,000,而这个评估价值将会用作2020年的税务评估价。而2012年的实际物业评估价和2016年的实际物业评估价之间增值了$35,000,平分到4年,每年平均增值$8,750。因此,2016年的地税估价值是$566,000,2017年增值$8750,就是$574,750,如此类推。

 

在安省,我们最近一次的物业评估是在2016年完成的。因此,在2020年,MPAC将会进行新一次的实际物业评估,而这个评估价值,将会按照物业在2020年1月1日的市场实际价值计算。

在过去的20多年中,安省的房产价格走势基本是平稳向上,在2016年至2020年期间,虽然房产市场曾因2017年的贷款压力测试和海外买家购房限制的公布让价格稍有下滑,但对比2016年的实际房产价值还是有明显差距,所以并未对地税产生任何影响。

 

但是,对于部分买家来说,入住了楼花,2016年时物业又还没建成,那估价值又该如何预估呢?一般而言,新楼花会在建好后在MPAC成立专案小组,并在产权登记后的两年内完成第一次的实际物业价值评估。所以,楼花买家一般都是在房子交接1-2年后才会收到第一封税单。2020年,当该物业有了新的物业评估价值后,两次估价的差价将会记录成为2020年至2024年的phrase-in assessment value。

 

预计卖房想知道未来的地税走势是否会影响到房产买卖?考虑买房想绕开税务陷阱?致电估价师地产Sandy Huang,长期与各大银行、金融机构合作,为各种住宅物业进行专业价值评估,为你的房产投资保价护航。