18 五月

疫情当下,多伦多名高中学区房价大PK

前几天博文估价师地产经纪Sandy Huang和大家简单地分析了一下疫情期间多伦多房价的走势以及疫情期间多伦多房市的一些与以往有所不同的市场购买行为。假如错过了的朋友可以翻阅之前的博文。从现在的房产市场表现,我们发现了一个现象:学区房在这场疫情期间,由始至终走势都非常稳定,除了豪宅区内的中高价位公寓以及均价$250万以上的豪宅走势有明显回落以外,其余地区的学区房基本上都可以说是房产市场中的黑马,有些地区相对于19年4月同期的价格相比,甚至还有了双位数字的价格增幅。

今天,我们就跟着学区走,一起来看看大多伦多地区高中排名前十的公立高中学区,他们的房价走势到底如何?是升了还是跌了?他们所在社区的人均收入多少?购房门槛到底高不高?

 

1.  Ursula Franklin Academy

所在社区:W02,High Park 社区

菲莎学校排名:4/747,综合评分 9.1 分,5年内排名上升

社区平均收入:$708,597.99

居民平均教育水平:本科以上 83.8%,大专或专业证照类 12.29%

居民人种及语言分布:90.95% 英文背景家庭,0.81% 韩语背景家庭

租房/购房比:80.08%房产为自住房,19.92%为出租物业

房产均价:$1,138,093

中间价位:$1,097,000

社区房市概况及销售周期:多伦多市中心区以西的新晋豪宅区。由于离多伦多市区内最大的自然保育公园High Park和多伦多湖边步行区都很近,所以深受年轻一代新晋富豪喜爱,社区内翻建物业的火爆程度直逼传统富豪区。根据该社区2020年1-5月期间182套物业交易记录,80%的物业在挂牌10天内成功售出。其中有61.5% 的物业均以超叫价成交(sold over asking),4月份房产平均以叫价的107%成交。

该区4月份物业总销量为38套,较2月份增加录得的49套交易量有轻微跌幅,较去年同期物业交易量减少约64%。4月份房源总数56套,近68%的物业成交比例说明这一区的房产市场虽然仍然处于balanced market,但暴跌的在售房比例让市场竞争激烈。随着疫情的放缓,假如在售房数量没有大幅增加的话,这一社区走向“卖家市场”的趋势将日渐明显。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:2.97%

抢offer指数:

 

 

2. Bloor Collegiate Institute

所在社区:W02,Dovercourt-Wallace社区

菲莎学校排名:19/747,综合评分 9.1 分,5年内排名下降

这所学校与排名第一的Ursula Franklin Academy同属W02社区,社区平均家庭收入、教育背景、房产走势等请参考上述分析。

 

3.  William Lyon Mackenzie Collegiate Institute

所在社区:C06,Bathurst Manor 社区

菲莎学校排名:25/747,综合评分 8.6 分,5年内排名上升,综合评分下降

社区平均收入:$97,287.38

居民平均教育水平:本科以上 38.70%,大专或专业证照类 20.83%,高中或以上12.77%

居民人种及语言分布:46.14%基督教英文背景家庭,22.61% 犹太教英文背景家庭,1.36% 韩语背景家庭,3.3% 中文及其他语种家庭

租房/购房比:63.83%房产为自住房,36.17%为出租物业

房产均价:$1,116,771

中间价位:$1,105,000

社区房市概况及销售周期:这一社区的发展潜力相信很多人都知道,Downsview的地铁延长线以及正在兴建的地铁四号线在未来5年将为这一区带来前所未有的投资前景。因此,这一社区从去年开始无论是公寓物业还是非公寓型物业在售房数量都鲜少。但是相对于其他豪宅学区,这区楼龄老旧的物业比例相对较多,房价差异甚广。$100万以下的物业竞价情况更为明显。根据该社区2020年1-5月期间121套物业交易记录,约67%的物业在挂牌两周内成功售出,其中约39%的物业超叫价出售(sold over asking)。超叫价成交的物业大部分是室内面积较大的公寓以及房况相对较好,$100万以下的独立屋及半独立屋。$150万以上物业交易受疫情影响较为明显,4月份房产平均以叫价的97%成交。

该区4月份物业总销量为14套,较2月份增加录得的18套交易量一样,远低于其他各区平均水平,较去年同期在交易量减少了近46%。这个低迷的交易量和在售房数量说明了这个社区的大部分投资者倾向于长期持有物业,为各城建项目对社区房市带来的下一轮正面冲击作准备。由于社区内在售房的旧房比例较大,难以满足对居住环境有要求的自住型投资者的需求,更加适合寻找现金流,为未来做打算的投资型买家。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:39.35%

抢offer指数:

 

4.  Lawrence Park Collegiate Institute

所在社区:C04,Lawrence Park 社区

菲莎学校排名:33/747,综合评分 8.5 分,5年内排名持平

社区平均收入:$320,005.37

居民平均教育水平:本科以上 95.18%,大专或专业证照类 2.41%

居民人种及语言分布:95.23% 英文背景家庭,该区亚洲人口以越南富豪家庭为主,占社区人口的0.8%。

租房/购房比:60.34%房产为自住房,39.66%为出租物业

房产均价:$1,933,358

中间价位:$1,818,000

社区房市概况及销售周期:多伦多著名的传统富豪社区之一,毗邻Forest Hill、Mount Pleasant、以及华人圈中极具威望的Bridal Path 社区。根据该社区2020年1-5月期间195套物业交易记录,77%的物业在挂牌两周内成交,其中有94套物业超叫价出售(sold over asking),占总交易量的48%。绝大多数的成交日期发生在疫情爆发之前。只有17套超叫价出售的物业是发生在疫情爆发之后。这些超叫价售出的物业基本上在该社区属于中低价位物业,且价格大多数低于市场平均价。根据地产局4月份房产报告,该社区物业平均以叫价的101%成交。

该区4月份物业总销量为15套,较2月份增加录得的75套交易量有大幅减少,较去年同期在售房比例大幅减少了79.17%。4月份社区内成交物占新上市物业的35.7%。由于新冠疫情对多伦多豪宅市场带来了很大的冲击,这一社区的豪宅与2020年2月平均价位$2,057,489相比,有明显下跌,物业均价较2月份跌23.11%,较去年同期物业均价也有一定跌幅。相对大比率的在售物业数量和明显减少的豪宅交易量给市场带来了千载难逢的“抄底”时机,是高净值投资者的绝佳入市机会。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:- 11.09%

抢offer指数:

 

5.  North Toronto Collegiate Institute

所在社区:C10,Mount Pleasant 社区

菲莎学校排名:33/747,综合评分 8.5 分,5年内排名持平,与Lawrence Park Collegiate Institute排名并列。

社区平均收入:$320,005.37

居民平均教育水平:本科以上 95.18%,大专或专业证照类 2.41%

居民人种及语言分布:97.15% 英语背景家庭,58.69% 基督教背景家庭,约 0.56% 中文背景家庭。

租房/购房比:60.34%房产为自住房,39.66%为出租物业

房产均价:$1,076,903

中间价位:$808,000

社区房市概况及销售周期:根据该社区2020年1-5月期间157套物业成交记录,大约有58%的物业成交周期是上市后的两周内。这一社区是受新冠疫情影响较明显的几个社区之一。只有20%左右的物业超叫价出售(sold over asking),且绝大多数的成交日期发生在疫情爆发之前。只有11套超叫价出售的物业是发生在疫情爆发之后。这些超叫价售出的物业基本上在该社区属于中低价位物业,且价格远低于市场平均价。根据地产局4月份房产报告,该社区物业平均以叫价的102%成交。

该区4月份物业总销量为26套,较2月份增加录得的54套交易量有明显增长,较去年同期在售房比例跌了48%。这个社区在售房数量较去年并没有什么太大变动。大幅减少的物业交易量说明这个社区是多伦多各大豪宅社区之中受疫情影响比较大的一个社区。尽管还是有竞价情况出现,但基本属于该社区内的中低价位物业,且多数是公寓物业。该社区的豪宅走势受疫情影响相对较大,物业均价较2月疫情爆发前跌了11.98%。但是,和2019年4月时该社区的均价相比,还是有4.5%的轻微增长。因此,想要”抄底“学区房的投资人,可以把这一社区mark在你的投资手册里。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:- 1.89%

抢offer指数:

 

6.  A Y Jackson Secondary School

所在社区:C15,Bayview Woods、Hillcrest Village 社区

菲莎学校排名:47/747,综合评分 8.2 分,5年内排名持平,综合评分上升

社区平均收入:$115,317.95

居民平均教育水平:本科以上 68.02%,大专或专业证照类 15.23%,高中或以上 15.23%

居民人种及语言分布:51.56% 英文背景家庭,17.78% 粤语背景家庭,7.33% 国语背景家庭,8.67% 中国其他语种背景家庭

租房/购房比:95.45%房产为自住房,4.55%为出租物业

房产均价:$941,549

中间价位:$678,000

社区房市概况及销售周期:这个社区是在北约克各大名校学区中在华人圈内最富盛名的社区之一。社区内华人学生和华人家庭的比例与其他市中心或者多伦多西面以白人为主的社区相比大了很多,而且学校数学方面的平均成绩也比其他白人为主学校高。根据该社区2020年1-5月期间共有475个交易记录,其中有153套交易记录发生在疫情爆发之后。在疫情爆发后的成交记录中,约70%的物业在挂牌两周内成交,其中73套物业超叫价出售(sold over asking),占成交量的47.7%。

该区4月份物业总销量为53套,较2月份增加录得的128套交易量有大幅度减少,较去年同期在售房比例减少了63.45%。这个社区的物业在疫情爆发前市场竞价激烈,中国买家所占比例也相对较大。疫情爆发后,相对保守的华人投资人大幅度减少,无论在售房数量和交易量与去年同期相比都大幅减少。所以,在短期内,这区的竞价情况会稍有缓解。但是,由于这一社区的在售房比例和市场需求严重失调,假如在售房数量没有大幅增加的话,随着疫情逐步缓解,房市有可能瞬间进入“卖家市场”,市场竞价情况有可能愈演愈烈。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:13.93%

抢offer指数:

 

 

7.   Earl Haig Secondary School

所在社区:C14,Willowdale 社区

菲莎学校排名:47/747,综合评分 8.2 分,5年内排名及综合评分均下降

社区平均收入:$174,720.06

居民平均教育水平:本科以上 68.02%,大专或专业证照类 15.23%,高中或以上 15.23%

居民人种及语言分布:46.83% 英文背景家庭,8.4% 国语背景家庭,7.65% 粤语背景家庭,10.82% 中国其他语种背景家庭

租房/购房比:85.45%房产为自住房,14.55%为出租物业

房产均价:$888,377

中间价位:$650,000

社区房市概况及销售周期:这个社区是另一个在华人圈内久富盛名的北约克名校学区之一。它的家庭平均收入叫C15 Hillcrest社区更高,翻建房的比例也较大,$250万以上的豪宅物业比率较高。根据该社区2020年1-5月期间共有509个交易记录,其中有102套交易记录发生在疫情爆发之后。在疫情爆发后的成交记录中,约82.35%的物业在挂牌两周内成交,其中102套物业超叫价成交(sold over asking),占成交量的56%。超叫价成交物业基本上成交价均在$300万以下。

该区4月份物业总销量为37套,较2月份增加录得的109套交易量有大幅度减少,较去年同期在交易量减少了70.63%。由于在售房数量受疫情影响大幅下降,完全无法满足这一社区的庞大市场需求,所以$300万以下物业走势完全没有受房市影响,市场竞价激烈,依然属于“卖家市场”。$300万以上豪宅由于价格较高,受疫情影响的经济不明朗因素让投资性买家大幅减少,所以豪宅市场受到的冲击较大。所以,在短期内,$300万以下物业在这一社区供不应求,在售房数量假如没有大幅度飙升的话,物业竞价情况将会愈演愈烈。但这一社区的豪宅市场受到疫情影响,销量大幅下降,是高净值投资者入市这一社区千载难逢的好机会。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:9.25%

抢offer指数:

 

8. Humberside Collegiate Institute

所在社区:W01,High Park – Swansea 社区

菲莎学校排名:54/747,综合评分 8.1 分,5年内排名上升,综合评分下降。

社区平均收入:$234,684.52

居民平均教育水平:本科以上 70.83%,高中程度学历 16.11%,大专或专业证照学历 6.11%

居民人种及语言分布:83.36% 英文背景家庭,3.4% 中国及其他语言国家 。

租房/购房比:61.29%房产为自住房,38.71%为出租物业

房产均价:$1,146,328

中间价位:$817,550

社区房市概况及销售周期:根据该社区2020年1-5月期间150套物业成交记录,81.5%的物业销售周期在10天内,近65%的物业超叫价出售(sold over asking),且绝大多数的成交日期发生在疫情爆发之前。只有14套超叫价出售的物业是发生在疫情爆发之后。这些超叫价售出的物业基本上在该社区属于中低价位物业,$250万以上的物业以上的未见任何超叫价成交记录。因此,假如你的预算在$250万以下,这一区的房市受疫情影响较小,价格走势平稳上升中,据地产局4月份房产报告,该社区物业平均以叫价的106%成交,而$250万以上的物业平均以叫价的95%成交。

该区4月份物业总销量为21套,较2月份增加录得的49套交易量有大幅下降,较去年同期在售房比例跌约66%。4月份有36个新上市物业,约58%的新上市房源能顺利出售。这一销量比率说明在疫情影响下,这一社区房价有所放缓,但任处于natural market,竞价情况有所减缓。一路上升的物业成交价实力证明这一社区在投资人心目中的地位,预示了市场在短期内进入“买家市场”的可能性非常小。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:4.85%

抢offer指数:

 

9.   Malvern Collegiate Institute

所在社区:E01,The Beaches 社区

菲莎学校排名:59/747,综合评分 8 分,5年内排名下降,综合评分上升。

社区平均收入:$171,315.63

居民平均教育水平:本科以上 48.98%,大专或专业证照学历 31.84%,高中程度学历 19.18%

居民人种及语言分布:97.67% 英文背景家庭,1.91% 俄罗斯语背景家庭

租房/购房比:85.25%房产为自住房,14.75%为出租物业

房产均价:$1,168,942

中间价位:$1,122,500

社区房市概况及销售周期:根据该社区2020年1-5月期间157套物业交易记录,81.15%的物业销售周期在10天内,74.87%的物业超叫价出售(sold over asking)。疫情发生后,$120万以上的物业竞价的情况稍有缓解,但依然是多伦多各大名校学区中疫情期间升幅最大的区域。除学区外,这个社区得天独厚的地理位置也是房产走势稳健的主要原因。离市中心金融区近,离多伦多新规划的智慧城近,离湖边近,基本上满足一切高要求的现代高净值人士需求。根据地产局4月份房产报告,该社区物业平均以叫价的102%成交。平均价格较2月份疫情爆发前增值1.13%

该区4月份物业总销量为30套,较2月份增加录得的46套交易量有轻微下跌,较去年同期交易量大跌60.5%。4月份市场在售房共47套,约63.8%的在售房能短期内交易成功,证明这一社区的房源远无法满足市场需求,而且并未过多受到疫情所带来的过多负面影响。这一社区有令一特色,就是房龄及居民背景相差非常大。这个社区有一部分退休老人持有楼龄较大的物业。这部分物业平均房况较差,但价格便宜,广受开发商、建筑师们的偏爱。而另一部分翻建后的物业,现代感强,内部装修到位,更有很多物业已经引用智能控制系统,广受本地主流高净值人士喜爱,属于投资环境稳定,抗压能力强的社区

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:1.33%

抢offer指数:

 

10.   Rosedale Heights School of Arts

所在社区:C08,Cabbagetown,St. James Town 社区

菲莎学校排名:59/747,综合评分 8 分,5年内排名和综合评分均上升。

社区平均收入:$146,648.66

居民平均教育水平:本科以上 87.83%,高中程度学历 9.13%,,专或专业证照学历 1.52%,

居民人种及语言分布:91.65%为英文背景家庭,约 1.01%为中国背景家庭。

租房/购房比:74.30%房产为自住房,25.70%为出租物业

房产均价:$807,078

中间价位:$705,000

这所艺术学校面向全多伦多招收有艺术特长的学生,不受区域限制。

社区房市概况及销售周期:这一社区覆盖50%的市中心CBD占地,南边到安湖湖边,连接未来多伦多智慧城。这一社区以公寓物业、甲级商务办公楼、政府机构、医院、商场等商业地产组成,与其他名校学区所在的住宅区物业组成有所不同。根据该社区2020年1-5月期间921套物业交易分析,其中只有52.5%的物业销售周期在两周内,36%的物业超叫价出售(sold over asking),且大部分超叫价成交物业都是发生在疫情发生前及疫情发生初期。疫情发生后,$65万以上的物业竞价情况明显下降,房产均价也有所回落。根据地产局4月份房产报告,该社区物业平均以叫价的102%成交,但平均价格较2月份疫情爆发前跌1.17%

该区4月份物业总销量为83套,较2月份增加录得的137套交易量有明显下跌,较去年同期交易量下跌53.9%。这一社区4月在售物业总数达288套。交易量较去年同期有大幅下跌,证明新冠疫情对这个社区的冲击颇大,现在入市有一定的议价空间,但价钱走势稳定,未见有大比率价钱波动。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:- 0.14%

抢offer指数:

 

11.   Forest Hill Collegiate Institute

所在社区:C03,Forest Hill 社区

菲莎学校排名:68/747,综合评分 7.9 分,5年内排名和综合评分均下降。

社区平均收入:$292,171.13

居民平均教育水平:本科以上 55.73%,大学以上专业证照学历 20.23%,大专以上专业证照学历 11.45%,高中 以上学历 9.16%。

居民人种及语言分布:67.13%犹太教背景家庭,13.15%基督教英文背景家庭,13.15%的英文家庭,约 0.4%的中国背景家庭。

租房/购房比:78.36%房产为自住房,21.64%为出租物业

房产均价:$1,471,826

中间价位:$1,254,400

社区房市概况及销售周期:多伦多最著名的富豪区之一,聚集了近1/3多伦多的社会名流,圈内名媛等。毗邻华人区文明的Bridle Path,圈内名人在这里拥有产业的包括Drake、Celine Dion、Gordon Lightfoot等。根据该社区2020年1-5月期间183套物业交易分析,其中74.2%的物业销售周期在两周内,48.44%的物业超叫价出售(sold over asking),且大部分超叫价成交物业都是发生在疫情发生前及疫情发生初期。疫情发生后只有14套物业超叫价成交,$300万以上的物业竞价情况明显下降。根据地产局4月份房产报告,该社区物业平均以叫价的102%成交,物业均价较2月份疫情爆发前升了10.5%。

该区4月份物业总销量为16套,较2月份增加录得的36套交易量有明显跌幅,较去年同期交易量减少了71.83%。由于新冠疫情对经济所造成的不明朗因素严重影响了豪宅房市,银行对豪宅的贷款审批也随之收紧。这一区房产的交易量大幅下降。4月份新上市房源共25套,再加上市场上的已有房源,成交率仅达约32%。但是,$300万以下中低价位豪宅在这一社区的需求远高于市场上的在售物业比,所以在交易量大减的同时,这一社区的平均价格平稳走高。对于购房预算在$300以上的投资人来说,这一区的入市时机已到。假如没有大量的房源进入市场的话,$300万以下物业将慢慢回温,向“卖家市场”靠拢。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:11.84%

抢offer指数:

 

12.   Dr Norman Bethune Collegiate Institute

所在社区:E05,Steeles 社区

菲莎学校排名:175/747,综合评分 7.2 分,5年内排名和综合评分均下降。

社区平均收入:$110,545.24

居民平均教育水平:高中 以上学历 33.04%,大学以上专业证照学历 26.52%,本科以上 16.96%,无学历人群约19.13%。

居民人种及语言分布:33.92%英文背景家庭,14.76% 粤语背景家庭,11.01% 国语背景家庭,约 9.03% 中国其他语种背景家庭。

租房/购房比:98.59%房产为自住房,1.41%为出租物业

房产均价:$770,459

中间价位:$680,000

社区房市概况及销售周期:这个学校是中国人都非常熟悉的白求恩纪念学校,也是白求恩先生的母校。这一社区位于多伦多世嘉堡地区,华人居民的比例相对于多伦多市其他名校学区相对较多。这一社区的公寓房产走势是疫情发生以来多伦多公寓房走势最好的一个区。根据该社区2020年1-5月期间的203套物业交易记录,约76%的物业销售周期在两周之内,约67.5%的物业超叫价出售(sold over asking),物业平均以叫价的106%成交。

该区4月份物业总销量为17套,较2月份增加录得的53套交易量有着断臂式跌幅,较去年同期在售房比例下跌79%。4月份新上市房源共35套,物业交易率对新上市房源比从2月份的78%下降至49%。从数据上看,这一社区房市在疫情前一直处于“卖家市场”,虽然疫情对房市有了一定的冲击,使交易量有所下滑,但是这区物业的平均价格在各学区中仍处中低价位,适合新移民家庭解决住房需求,因此房价一路走高,市场竞价情况依然非常明显。

与2019年4月疫情爆发前房产均价对比:10.5%

抢offer指数:

 

无论在世界的哪一个角落,教育从来都是建立在雄厚的经济实力基础之上,在多伦多也不例外。一场突如其来的疫情给学区房市带来了不同程度的市场波动。一些传统的富豪区以及投资型物业较多的社区的房市受影响较明显,尤其是中高价位公寓以及价格在$250万以上的豪宅,给投资者带来了前所未有的 ”抄底“好时机,同时很多不喜欢参加交易竞价的投资人,现在可以考虑出手这两类物业了。

而相反的,一些传统的二线区域呈现出超短的交易周期,超60%的交易记录超叫价成交,以及激烈的市场竞价情况,成为了房市中飞奔的小黑马。这些社区的共通点包括,物业均价相对较低,属于刚需移民家庭的可承受范围;物业室内面积较大;学校排名靠前,移民家庭学生偏多等主要特点,对自住型投资人的针对性较强。这些一路走强的社区似乎与高价位的学区房形成了一个明显反差,让投资人重新审视市场走势,拉近了与豪宅市场的距离。这也是由疫情带来千载难逢的投机机会。

所以,是豪宅抄底,还是自住上车,请拿起你的小算盘,算算自己的贷款可承受能力吧!估价师地产经纪Sandy Huang始终坚信,孩子的教育不一定需要用牺牲家庭生活品质作为代价。只要抓准时机,孩子的教育也可以和家庭资产一起节节上升!所以,假如你已经上了房产直通车,不妨与长期与各大银行、贷款机构合作,进行房地产价值评估,拥有近10年房地产从业经验的估价师地产经纪Sandy Huang联系,索取具体操作方案,将你手中位于二线社区的物业做一个置换,抓准时机,为你的家庭资产和孩子的未来做出更好的安排!

 

 

  • 数据来源:Fraiser学校排名、多伦多地产局、51找房查学区等。