15 五月

一会说涨,一会说跌,疫情当下,到底什么才是“抄底”?

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疫情当下,很多人对房产市场的走势本就心里没底。随着疫情的衍生影响不断的出现,以及各种负面报道扑面而来,投资人应该何去何从?

不久前,TD Bank给了一份市场报告,指明多伦多房产疫情前发展趋势良好,底子厚,抗压能力强,预期疫情后2020年全年房产市场将有近7.8%的增值空间。随后,Google公布退出多伦多智慧城,CP24又在昨日公布了最新的房产交易数据。数据中显示多伦多公寓销量下降70%,中价位暴跌$65,000。

那么,房市它到底是要升还是要跌?“抄底”的真正时机到底是什么时候?估价师地产Sandy今天来和大家分析一下,到底现在是不是投资人出手的好时机?

研究清楚房产走势,我们先把市场分为公寓类和非公寓类物业两种类型:

我们先来看看公寓类物业的市场走势,这是昨天在CP24上公布的多伦多公寓在疫情期间的房产走势:

我们可以看出,在多伦多及周边地区,受影响最严重的是C10、C8、C01、C14、C07、及E09。这几个社区是市中心CBD附近及周边地区,北约克中心、多伦多Mid-town豪宅区、以及世嘉堡高尔夫球场附近的豪宅社区。不难发现,这几个区域都是传统房产投资人非常偏爱的几个区域,主要居民分布是多伦多本地的高净值白领以及就读多大、约克大学、名校高中的留学生。除世嘉堡E09社区外,其他几个社区的公寓均价基本都在$624,969至$699,501之间,在多伦多,在公寓市场平均价格中处于中高位置。

我们再来看看完全未受疫情影响,公寓平均价位不降反升的几个主要区域E07、E01、E11、E06、E03、W02、W09、E05等区,我们可以发现以下几个购买现象:

1.  E05,E07相对与2020年2月,疫情爆发前,房产均价涨幅达$34,500,升值近7%。等世嘉堡北部Agincourt地区的公寓大部分是楼龄较大、管理费较高,但面积较大,平均价位相对较低($493,528)的物业。另外,这些区域新移民家庭较多,是大部分对居住面积有要求的投资者解决住房刚性需求排名靠前的区域。

2. E01社区,离多伦多未来智慧城最近的社区,与2月份疫情前的房产走势相比,增幅高达$63,000,增值近4.5%。从这个数字,我们可以看出,该区房产走势并未受到什么实质性影响,买家对智慧城的开发依旧信心满满。

3. 其他几个不跌反升的社区,均是离市中心较近,在传统投资人眼中的二线社区,平均价在$434,500至$512,000之间。这些社区在近两年多伦多地价飙升的投资大环境下,以高性价比获得新一代投资人青睐。这些区的公寓项目较少,室内面积尺价也较低,在疫情期间,秉着价格公道、性价比高的明显吸引力,在整体在售公寓数量大跌64%的行情下,更彰显了物以稀为贵的魅力,走势非常稳健。

看到在这里,我们可以发现,多伦多的公寓市场,以往高价位的投资型物业较多的社区,基本上都有受到疫情影响,价格普遍走低。而均价较低,适合新移民和家庭居住的大公寓不但没受疫情影响,房价走势依旧节节高升。

我们再来看看,疫情发生以来,多伦多及周边社区非公寓住宅的房价走势:

这个表格中,基本上除了多伦多中心地区(Central Toronto),多伦多市内以及周边发展成熟的一线社区房价均有涨幅,且中低价位物业涨幅尤为显著。学区房更加是有着双位数的逆天增长。这一购买行为说明了正有一批有着住房刚性需求的投资者,正趁着前所未有的低利率和得天独厚的投资环境,默默入市,及时上车。

然而离多伦多较远的Whiteby、人口基数较少的Pickering,Ajax等地区则面临着近30%的市场暴跌。在市中心区域,C09、C10、C12、C14这些传统富豪区与2020年2月疫情爆发前相比,房价跌幅最为明显。C09 Rosedale社区均价跌15%,交易量跌57%;C10 Mount Pleasant社区均价跌20.6%,交易量跌55%;C12 York Mills/Bridle Path富豪区均价跌15.4%,交易量跌83%;C14 Willowdale 社区跌12.24%,交易量跌76%。

这一连串的豪宅暴跌,说明多伦多的豪宅市场已经正式进入了“买家市场”,豪宅“抄底”的绝佳时机到了。

而对于多伦多周边的二线社区,多伦多金马蹄旅游规划区域以外的一些城市,在这次疫情的影响下,房产跌幅高至近30%,像是多伦多东边Durham Region内,Pickering、Ajax、Whiteby,甚至更加偏远的安省其他社区,房价跌幅也相当明显。但是这些社区以往的市场都是在多伦多房产交易量急剧上升后带动周边市场平缓上升。而疫情让国境封闭,移民减少,在售房比例和成交量同时骤减的市场现状下,短期内由于多伦多房产交易过饱和而对周边城市所产生的溢出式是房产交易将持续减少,所以这些地区的房价将在这个低端价位上徘徊一段时间。根据政府的专业分析,这段时间有可能持续两年。

 

那么,房产有跌有涨,我们什么时候才该出手呢?

回顾一下多伦多1990年以来的房产走势,在近30年的城市发展中,多伦多的地产行业蓬勃发展,已然成为城市运行的核心支柱。我们一起来看看多伦多从上世纪末的全球股市危机,到08年的金融风暴;从03年的非典重灾区,到14年的MERS中东呼吸综合症疫情爆发,加拿大每次增加货币供应刺激经济救市后,都会有大笔资金流入房产市场。运行货币经济,通过房产市场,贷款及税收回笼资金,已经是多伦多式市场经济的经营模式,所以房产市场的稳健是多伦多,乃至安省稳定经济的基础。我们来看看多伦多方式近20年的发展曲线:

从2000年到现在,多伦多房市基本上是直线上升,而2017年房产政策及贷款政策的改变对市场的冲击,远比SARS、金融风暴等外界经济环境因素对多伦多本地房产市场的冲击要严厉地多。随着疫情的逐步放缓,各行业逐步地开放,相信政府即将会出台一系列刺激经济的政策,其中更加包括了已经公布,但却还没实施的关于减轻贷款压力政策的措施。届时,相信市场会进一步回温,假如在售房数量没有绝大比重的增加的话,本来就受欢迎的刚需型物业将迅速进入卖家市场。二线投资区域急剧下跌的房市也有望放缓。

此外,多伦多,一个人口仅有600多万的一线自由贸易国际大都市,人口基数远小于大部分全球一线城市(人口均达1100万以上)。新冠病毒让大家对人与人之间的空间距离产生了强烈的需求,多伦多得天独厚的地域空间和人口数量吸引来了许多海外投资者的关注。当下低迷的豪宅市场已经吸引来了想要趁着低汇率进行全球资产配置,抵御随着疫情结束随即到来的全球性通膨以及货币贬值的高净值投资人。

因此,是不是“抄底”,主要看的还是投资人的预算价位。假如你有计划进行全球资产配置,将手上的外汇转换为资产,那买入豪宅将会是你“抄底”的绝佳时机。

假如你正在租房,想要逃离公寓的公共通风管道,远离病毒,那你可以趁着银行的低利率,拿一份贷款预批,看看你能承受的房产预算是多少。因为只有上了房产直通车,你才能把握下一个“抄底”时机

假如你手上有部分资金,想要在大幅度地通膨到来前,通过贷款杠杆,转换成资产,却不知道该如何下手,什么时机下手,请联络估价师房产经纪Sandy Huang,长期与各大银行、金融机构合作,进行房产价值评估,为你的房产投资保价护航!

* 数据来源:Zoocasa,多伦多地产局